Анализ предложения на рынке нового жилья (квартир)
1. Классификация на рынке жилья
Все попытки участников российского рынка недвижимости выработать единую классификацию жилых объектов заканчивались неудачей. По мнению экспертов, единственным сегментом рынка, который поддается классификации, является рынок типового жилья, которое подразделяется на привязанные к различным домостроительным комбинатам серии. Создать же общую и признанную всеми классификацию остальных типов жилой недвижимости практически невозможно, поскольку любая классификация будет воспринята субъективно.
Что касается таких традиционно выделяемых типов жилой недвижимости, как бизнес – класс и элитное жилье, то тут у застройщика появляется полная свобода действий: свой объект застройщик позиционирует так, как сам считает нужным. Зачастую в условиях отсутствия общепризнанных критериев классификации застройщики стремятся отнести свой дом к тому классу, который для них наиболее удобен по цене. В наибольшей степени от отсутствия классификации страдают бизнес – класс и «элита».
Во – первых, слишком велик соблазн застройщика продать качественный дом, относящийся к бизнес – классу, по цене элитной недвижимости.
Во – вторых, значительно шире поле для манипуляций: соответствующий уровню бизнес – класса дом недалеко от центра продать по цене элиты вполне возможно.
Ранее рынок делил жилье на социальное, эконом–, бизнес– и премиум – классы. Квартиры бизнес– и премиум – класса – это жилье более высокой категории, чем типовые квартиры в новостройках. И тот, и другой тип можно отнести к категории «жилье повышенной комфортности», однако квартиры премиум – класса ближе к элитному жилью. В отличие от элитного жилья, квартиры премиум– и бизнес – класса образуют другой сегмент – это не роскошь, а оптимальное соотношение цены и качества. Эти типы жилья отличаются в основном внутренним пространством (в премиум – классе площади квартир больше и практически не бывает однокомнатных квартир). Жилье премиум – класса – это многоэтажное, многоквартирное жилье, которое, тем не менее, внутри почти не отличается от элитного.
Сейчас сегментирование становится более узким – происходит разработка концепции дома. Ниже приведена одна из распространенных классификаций на новое жилье, существующая на дату исследования в городе Нижнем Новгороде. В данной классификации типовое жилье соответствует социальному, улучшенное – эконом – классу, повышенной комфортности – бизнес – классу, а элитное – премиум – классу.
Элитное жилье – дома малой этажности (2 – 4 этажа), небольшое количество квартир (10 – 25), индивидуальный проект улучшенного архитектурного решения, улучшенная отделка здания и общественных помещений, увеличенная площадь квартир свободной планировки, автономное тепло– и горячее водоснабжение, современная внутридомовая инженерная инфраструктура, полная телефонизация, собственная подземная или цокольная автостоянка. Как отмечают риэлторы, люди часто путают элитное жилье с жильем бизнес – класса. Здесь есть ряд параметров, явно отличающих жилье премиум– и бизнес – класса от элитного.
Во – первых, бизнес– и премиум – класс не ограничены в этажности, и принцип малонаселенности и уж тем более клубности здесь исключен. Кроме того, на первых и вторых этажах таких домов свободно могут располагаться офисные помещения. Дома не обязательно огорожены и охраняемы. Как правило, они не имеют автономной системы отопления и ряда других преимуществ.
Большинство специалистов рынка недвижимости приходят к выводу, что в Нижнем Новгороде элитного жилья в полном смысле этого слова пока нет. В профессиональной среде до сих пор бытует мнение, что элитным может быть любое жилье улучшенной планировки – чтобы получить этот статус, достаточно большой площади, просторной кухни и евроремонта.
Жилье повышенной комфортности – то же, что элитное, но большей этажности, с большим количеством квартир, возможно централизованное тепло– и горячее водоснабжение, подземная или цокольная автостоянка на ограниченное количество мест или придомовая парковка.
Типовое жилье – возводимые по типовым проектам многоквартирные, многоэтажные (как правило, 9 этажей и выше) дома с централизованным тепло– и горячим водоснабжением, со стандартными планировками квартир.
Улучшенное жилье – то же, что и типовое, но с улучшенной отделкой здания, возможна перепланировка квартир на стадии строительства.
2. Структура предложения (по размерам, классам, муниципальным районам, стадиям строительства, материалу строительства)
По состоянию на 01 января 2008 года в Нижнем Новгороде продажи квартир велись примерно в 63 строящихся жилых домах. Основная часть строящихся объектов сосредоточена в Нижегородском и Советском районах города (31% и 20% соответственно).
В первом активно застраивается центр и микрорайон Верхние Печеры, во втором строительство ведется на улицах, примыкающих к улице Белинского.
В Нижегородском районе за три минувших года было построено жилья примерно в 2 – 3 раза больше, чем в других районах города. Такая диспропорция обусловлена, прежде всего, интересом инвесторов: в центральной части жилье самое дорогое, соответственно, здесь можно получить максимальные прибыли.

Рис. 17. Доля районов города Нижнего Новгорода в объемах строительства
по состоянию на 01 января 2008 года (в % к общему количеству новостроек)
В Советском районе строительство ведется в пределах престижного «второго центра» (улицы Белинского, Невзоровых, Полтавской, Ижорской, Генкиной, Республиканской), где стоимость продажи жилья наиболее высокая. При этом по всем остальным районам города средняя доля строительства объектов от общегородского объема строительства составляет порядка 8%.
Такое соотношение в объемах строительства ведет к усилению диспропорции между районами города по обеспеченности жильем на душу населения, а так же свидетельствует о явном недостатке строительства в заречной части города, и незаинтересованности застройщиков осваивать данные площади. В заречной части по объемам строительства лидируют Сормовский и Канавинский районы, где активно застраивается микрорайон Мещерское озеро.

Рис. 18. Структура строящегося жилья города Нижнего Новгорода
по уровню комфортности (по состоянию на 01 января 2008 года)
Анализируя структуру строящегося жилья по классам можно отметить, что в Нижнем Новгороде в основном строятся дома, относящиеся к улучшенному и типовому жилью. Их доля в общем объеме строительства составляет около 87%. Доля домов повышенной комфортности и элитного жилья составляет 10% и 3% соответственно. Поскольку четкой грани между элитным жильем и жильем повышенной комфортности в Нижнем Новгороде не существует, можно предположить, что доля строящегося жилья повышенной комфортности составляет 13%.
При этом если улучшенное жилье строится во всех районах города без исключения, то элитное жилье – только в Нижегородском районе, а жилье повышенной комфортности – в Нижегородском, Советском, Канавинском и Автозаводском районах.
Нижегородский район отличается от остальных районов города не только превосходящими объемами строительства, но и качеством предлагаемого жилья. Жилье, которое строится в центре Нижегородского района, – это элитные дома или дома повышенной комфортабельности. В остальной части Нижегородского района (улицы Родионова – Деловая, микрорайон Верхние Печеры, Казанское шоссе) возводятся дома, рассчитанные на массового потребителя, поэтому цены здесь гораздо ниже. В Нижегородском районе возводится почти столько же жилья повышенной комфортности, как в целом по другим районам города.
Самым традиционным вариантом строительства, наименее изменившимся за последние десятилетия, считается кирпичное домостроение. Такое здание хорошо тем, что возводится по стандартной, давно освоенной технологии. Плюсом такого строительства является то, что оно позволяет создавать запоминающиеся, архитектурно выразительные здания, а это может оказаться определенным преимуществом в глазах потенциальных покупателей.
К недостаткам кирпича относится большая трудоемкость строительства из этого материала, а также ограниченные возможности для возведения зданий повышенной этажности. Кирпичные здания не бывают выше 10 – 12 этажей.

Рис. 19. Структура строящегося жилья по уровню комфортности
в разрезе районов города Нижнего Новгорода по состоянию на 01 января 2008 года
Около 60% жилых домов в Нижнем Новгороде в настоящее время строится в кирпичном исполнении. Второе место (около 19% новостроек) занимает технология постройки домов из монолита и кирпича. Далее следует монолит и керамзито – бетонные блоки и железобетонный каркас + кирпич (6% и 6% соответственно).
Среди прочих материалов, используемых при строительстве, можно так же выделить пенобетон, монолитный железобетон, газосиликат и бессер, монолит и пенобетон. Но данные технологии строительства не распространены в Нижнем Новгороде. В суммарном объеме строительства на их долю приходится всего 5%. В целом в технологии строительства 30% объектов применяется монолит.

Рис. 20. Структура строящегося жилья в городе Нижнем Новгороде
по материалам стен (по состоянию на 01 января 2008 года)
К достоинствам панельного домостроения можно отнести тот факт, что данные дома очень быстро возводятся на стройплощадке. В частности, 17 – этажный дом с отделкой «под ключ» вырастает в среднем за один год, в то время как кирпичный сдается в эксплуатацию через 2 – 3 года (но без внутреннего ремонта), а каркасно – монолитный – через 1,5 – 2 года.
Именно благодаря панельным домам можно строить быстро и много, а значит, выполнить программу возведения жилья в более крупных объемах и в более сжатые сроки.
Слабыми сторонами сборного строительства считаются относительно небольшая долговечность (срок эксплуатации панельных зданий в среднем составляет 50 – 70 лет, кирпичных – около 100 лет, а монолитно – каркасных – 120 – 200 лет), а также высокая материалоемкость.
По мнению участников нижегородского рынка, наиболее дорогим остается строительство кирпичного дома, а разница между ценой монолитного варианта и панельного не слишком велика – первый дороже примерно на 10%. Цена зависит в большей мере от рыночных характеристик строящегося жилья – места, инфраструктуры и степени благоустройства придомовой территории.
Что касается перспектив развития разных типов строительства, то по единому мнению экспертов, доля каркасно – монолитной схемы будет увеличиваться. В то же время доля панельного домостроения в растущем объеме сдаваемых квадратных метров останется на прежнем уровне.
Если рассматривать структуру предложения на нижегородском рынке строящегося жилья, исходя из этажности новостроек, то можно отметить, что преобладают дома этажностью от 7 до 10 этажей, доля которых в общем количестве строящихся домов составляет 45%, на втором месте – дома этажностью от 11 до 17 этажей (38%).

Рис. 21. Структура строящегося жилья города Нижнего Новгорода
по количеству этажей (этажность дома определялась по максимальному этажу)
Доля жилых домов высотой до 7 этажей в общем объеме строящегося жилья составляет лишь 5%. Как правило, это дома либо элит– класса, либо дома повышенной комфортности, в Нижнем Новгороде они строятся только в Нижегородском районе и лишь частично – в Автозаводском.
Около 14% всех строящихся на текущий момент жилых домов, согласно заявленным проектам, должны были быть сданы в 4 квартале 2007 года или будут сданы в начале 2008 года. На протяжении 2008 года ежеквартально планируется сдавать в среднем по 16% от тех объектов, строительство которых уже начато на сегодняшний день. Доля объектов, сдача которых запланирована на период с первого по третий кварталы 2009 года, составляет всего 12%, а за четвертый квартал 2009 года запланировано сдать 10% от сегодняшнего объема строительства. Таким образом, в период с первого по третий квартал 2009 года жилья будет вводиться ежеквартально в среднем по 4% строящихся на сегодняшний день домов.
ВЫВОДЫ:

3. Основные застройщики/девелоперы
В городе Нижнем Новгороде насчитывается несколько застройщиков, которые реализуют сразу три или более проектов. Но кроме них существует около 50 компаний – застройщиков, которые занимаются строительством одного или двух объектов.
Таблица 1
ОСНОВНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ
города Нижнего Новгорода

4. Карта объектов жилой недвижимости города Нижнего Новгорода

Рис. 22. Карта города Нижнего Новгорода в разрезе земельных участков под строительство
Источник: http://www.admgor.nnov.ru/5/1.html
На представленной карте обозначены следующие типы земельных участков.
1-слой – фиолетовый– свободные от расселения земельные участки, определенные под жилищное строительство, определенные «Программой развития жилищного фонда, социальной сферы, инженерной и транспортной инфраструктуры города Нижнего Новгорода на период до 2010 года».
2-ой слой – фиолетовая сетка – резервные территории, определенные под перспективное строительство.
3-ий слой – желтый – земельные участки, где сосредоточены непригодные для проживания жилые дома.
4-ый слой – красный – границы земельных участков, по которым разработана и утверждена документация по планировке территорий, оформлена или оформляется ИРД на проектирование.
5-ый слой – синий – площадки перспективного жилищного строительства на реконструируемых территориях, определенные «Программой развития жилищного фонда, социальной сферы, инженерной и транспортной инфраструктуры города Нижнего Новгорода на период до 2010 года».
Общая емкость всех площадок города составляет 24,8 миллиона квадратных метров, выход жилья на перспективных, с позиции освоения площадках – 8,8 миллиона квадратных метров.
По структуре площадки подразделяются следующим образом (таблица 2).
Таблица 2
СТРУКТУРА ПЛОЩАДОК
города Нижнего Новгорода

На площадках, где в настоящее время ведется строительство, проектирование или оформляется исходно – разрешительная документация, выход жилья составит 1,71 миллиона квадратных метров жилья.
На наиболее перспективных для комплексного освоения площадках общей емкостью 4,25 миллиона квадратных метров в ближайшие пять лет ожидается выход жилья 0,96 миллиона квадратных метров.
Кроме того, ожидается индивидуальное жилищное строительство в объеме 0,23 миллиона квадратных метров. Резервные площадки с емкостью 2,84 миллиона квадратных метров.
Таким образом, ожидаемый выход жилья в городе Нижнем Новгороде до 2010 года составит 33% от общей емкости перспективных, с позиции освоения площадок.