InvestorKirov.ru

InvestorKirov.ru
 
Оставить комментарий


| Недвижимость

Покупка квартиры в новостройке - финансовый риск

Во что вы вкладываете деньги?
В настоящее время можно купить дом или квартиру любого качества и практически в любом районе Москвы. Все зависит от той суммы, которую надо заплатить за такую покупку.

Если Вы согласны вначале внести деньги, а потом получить квартиру, то квартира Вам обойдется намного дешевле. Но только в том случае, если Вы ее получите.

Давайте разберемся, что происходит. Застройщик фактически берет у Вас деньги в долг, причем под высокую процентную ставку - более чем под 50% годовых в валюте. Именно поэтому Вам это очень выгодно (опять таки с оговоркой, если Вы получите квартиру), а фирма вынуждена соглашаться на такие условия.

Если у фирмы имеется достаточно средств, то фирма может и без вашей помощи построить дом и продавать квартиры в уже готовом доме по номинальной рыночной стоимости. Таких предложений на рынке недвижимости вполне достаточно. А если денег на строительство не хватает, то приходится их где-то искать. Можно взять деньги в коммерческом банке под 15% - 18% годовых в валюте или у Вас под 50% годовых в валюте. Где выгоднее? Правильно, у Вас. Потому что банк денег не даст.

Как видно из вышеизложенного, инвестиции в строительство недвижимости имеют высокую доходность в валюте. Позиция банков в этом случае определяется одним из базовых положений финансового анализа, которое гласит, что чем выше доходность проекта, тем выше риск его удачного исполнения. Причем эта зависимость далеко нелинейная, то есть при достижении определенного значения доходности, происходит резкий скачек, когда приращение 1% доходности характеризуется большим приращением величины риска (см. рис.). Другое дело привлечение частных лиц для финансирования инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости. Интересы Генерального инвестора и соинвесторов-граждан понятны, просты и взаимно совместимы: гражданин хочет за дешево приобрести новую квартиру, а инвестор привлечь необходимые для строительства средства. Ситуация с риском при этом не меняется, но упрощаются способы его минимизации для "частника".


Какие проблемы у Вас могут возникнуть?
Существует много причин, по которым можно не дождаться "своих" квартир и денег, например:

а) ошибка в экономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовых поступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме не достаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которые раньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуации практически нет (денег нет и квартир нет);

б) низкое качество строительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);

в) ошибка в проектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительного участка (в Москве под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровень грунтовых вод);

г) спорные моменты по выделению земельного участка под строительство (такой случай имел место в Москве);

д) случайные неприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительной степени зависят от ее руководителей);

е) мошенничество;

ж) другие причины.


От чего Вас защищает страховая компания?
Защитой от выше перечисленных рисков является страхование финансового риска.

Страховым случаем по этому полису является невозвращение инвестору его инвестиций в случае отсутствия регистрации его права собственности на жилье.

Как осуществляется эта защита? Если жилье не передано инвестору в срок установленный договором инвестирования, то он сначала должен сам предпринять действия, направленные на урегулирование проблемы: заявить претензию или иск стороне, нарушившей условия договора. Может быть подписано дополнительное соглашение к договору инвестирования о переносе сроков исполнения обязательств с уплатой штрафа другой стороной, если дом построен, пусть и с задержкой, или завершение строительства не вызывает сомнения. Это связано с тем, что инвестор заинтересован, прежде всего, в получении жилья, а не в возврате денег. А часто просрочка в передаче происходит из-за задержки в оформлении каких-либо документов.

Безусловно, во всех этих действиях юридическая служба страховой компании бесплатно помогает своему клиенту. Если же в срок, установленный договором страхования, инвестор не получает ни жилье, ни обратно вложенные деньги, то страховая компания производит выплату страхового возмещения.

Перед выдачей полиса страховая компания производит оценку риска, изучая инвестиционный проект и положение лиц, в нем участвующих. Для этого требуются документы, касающиеся инвестиционного проекта: соответствующие лицензии, разрешение на строительство, договоры долевого участия, инвестирования, об уступке права требования, строительного подряда и т.п., в зависимости от проекта. Законность строительства и обоснованность инвестиционного проекта не должны вызывать сомнение.


Что сделать в начале, внести деньги за квартиру или застраховаться?
Как правило, договора о привлечении инвестиций граждан в строительство жилья составлены таким образом, что инвестор ограничен в своих правах. Поэтому имеет смысл обратиться в страховую компанию перед заключением договора инвестирования и не вносить денег, не посоветовавшись со специалистами. В нашей компании ведется учет тех организаций, которые занимаются привлечением инвестиций частных лиц, а также учет объектов строительства, по которым проведена экспертиза. Специалист страховой компании может вместе с Вами подъехать к продавцу и изучить предлагаемый вариант договора, дать свои рекомендации по улучшению вашего положения в качестве стороны договора инвестирования.


На каком этапе строительства можно заключать договор страхования?
Договор страхования можно заключить на любом этапе строительства объекта. Этап строительства будет иметь значение (помимо прочих значимых факторов) при установлении страхового тарифа, то есть увеличивать или снижать величину суммы, вносимой Вами при заключении договора страхования.


Сколько стоят услуги страховой компании?
В рамках это публикации мы не будем загружать Вас сложными финансовыми вычислениями, а сразу перейдем к примерам:

Допустим, Вы внесли сумму эквивалентную $50 000, по договору инвестирования "Должник" обязуется предоставить Вам готовую квартиру через 1 год. Возьмем средний тариф 2,5% от суммы инвестиций. В этом случае Вам необходимо будет заплатить сумму эквивалентную $1250

Как видите, наши услуги сопоставимы по цене с 1кв. метром площади Вашей квартиры.


В каком случае я могу получить возмещение убытков?
Вы получаете возмещение причиненных убытков в случае если организация, с которой заключен договор инвестирования не не возвращает Вам сумму внесенных инвестиций или не оформляет в собственность квартиру в сроки указанные в договоре инвестирования.


Каков размер возмещаемых убытков?
Страховая компания возмещает убытки в размере внесенных Вами инвестиций.


Как учесть инфляцию и изменение стоимости квартиры?
В случае существенного понижения официального курса российского рубля по отношению к доллару США, а также увеличения стоимости объекта недвижимости страховая сумма может быть увеличена пропорционально разнице в курсе или стоимости недвижимости при оплате Страхователем дополнительного страхового взноса.

Пример: Вы внесли за квартиру сумму эквивалентную $50 000, при среднем тарифе (2,5%), заплатили за страхование $1250. Через некоторое время инвестор уведомляет Вас о том, что необходимо внести еще $10 000. В этом случае Вы можете заплатить страховой компании $250 (10000*2,5%= 250) и размер страхового покрытия станет эквивалентным $60 000.


Какие документы нужны для оформления страховки?
При заключении договора страхования нам необходимы следующие документы:

1. Договор клиента с Должником (Организацией, заключившей договор о предоставлении квартиры).

2. Генеральный инвестиционный контракт с администрацией города.

3. Постановление администрации города о строительстве объекта.

4. Договор с администрацией города об аренде земли.

5. Договора уступки прав требования (Все договора, уступки прав требования, по которым право переходит от Генерального инвестиционного контракта до Договора клиента с Должником).

6. Договора подряда.

7. Календарный план выполнения строительных работ.

8. Свидетельства о регистрации и лицензии инвестора, заказчика, подрядчика.

9. Договор клиента с риэлтором.

Как правило, продавец не всегда предоставит Вам все документы из списка, но это не страшно, так как при проведении экспертизы сотрудник страховой компании сам ознакомится со всеми необходимыми документами.

Оставить комментарий







Новости: 1 - 10 из 751
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец | Все 

Букмекерская контора «Фонбет» выплатила крупные выигрыши


Карта для начинающих предпринимателей от Тинькофф Банк


Гео изыскания играют большую роль перед началом строительства


Инструменты и оборудование для строительных объектов
На сегодняшний день в специализированных магазинах представлен широчайших ассортимент современных инструментов и оборудования для строительных и ремонтных работ.

Многофункциональные изделия для бытового и профессионального использования
Модели дрелей, шуруповертов, лобзиков и других инструментов могут быть как профессионального использования, так и предназначенные для домашнего применения.

Оборудование какого качества необходимо приобретать для строительных объектов?
Любой организатор строительного процесса стремится к тому, чтобы объекты были оснащены самым современным оборудованием.

Красота нашего интерьера зависит от выбранной мебели


22-ая выставка строительных и отделочных материалов MosBuild


Как наклеить обои двух видов?


Выбираем обогрев для дома