Таиланд — это не только рай для туристов, которые с радостью валяются на пляжах круглый год, но и магнит для инвесторов, мечтающих превратить пальмы и кокосы в денежные деревья. Представьте себе: вы решаете вложиться в недвижимость на Пхукете, где обещают «гарантированный доход» аж до 13% годовых! Звучит как сказка про золотую рыбку, которая исполняет желания.
Только вот иногда эта рыбка оказывается обычным карпом из ближайшего пруда. Наш герой — эксперт по инвестиционной недвижимости Денис Чернов из агентства Phuket Luxe — как опытный рыбак расскажет, где в этом море подводных камней.
Как часто бывает, когда видишь рекламу с такими цифрами, хочется сразу же хватать чемодан и лететь оформлять сделку. Но подождите!
Гарантированный доход — это классический маркетинговый трюк продавцов недвижимости. Они любят показывать вам красивые цифры: 10%, 13% годовых… Это почти как обещать вам вечную молодость или идеальный загар без крема. Все звучит заманчиво, но давайте разберёмся, что к чему.
Представьте себе ситуацию: вы выплатили всю стоимость квартиры или виллы, получили документы и вступили в программу гарантированного дохода. Управляющая компания начинает сдавать вашу недвижимость туристам – вроде бы всё прекрасно!
В конце года деньги капают на счёт… ну или должны капать. Вот только чтобы обеспечить такие высокие выплаты, нужно быть не просто управляющим отелем, а чуть ли не волшебником менеджмента. Надо обеспечить высокую загрузку на рынке с бешеной конкуренцией и умело оптимизировать расходы.
Не каждая компания-застройщик справится с этим лучше фокусника на детском празднике.
В результате многие застройщики включают свои риски прямо в цену недвижимости. Это как покупать билет на лотерею с гарантией выиграть… ничего не выиграешь! Например, возьмём две квартиры в одном районе под управлением одного отеля.
Картинки в брошюрах такие яркие и сочные — будто вас приглашают жить в раю с бассейном у каждого окна. Но реальность иногда напоминает анекдот про туриста: «Я хотел посмотреть настоящий Таиланд… А он оказался таким же грязным и шумным, как мой город!» Так и здесь: квартира 2 кажется выгодной покупкой только на первый взгляд.
Но если учесть налоги, реальные доходы от аренды и ликвидность — то она скорее станет вашим персональным финансовым болотом.
А теперь внимание — самый вкусный кусочек истории! В 2014 году один хитрый застройщик решил повысить привлекательность своих объектов на Пхукете (а точнее – цены) аж на 40%! Как?
Очень просто: он предложил самый высокий гарантированный доход — целых 9% годовых на четыре года! Клиенты из Сингапура, Гонконга и Шанхая повелись моментально – кто бы отказался от такой сладкой конфетки? Только вот эти проценты были уже включены в цену квартиры – то есть вы платите больше сразу и потом получаете «гарантированный» доход за счёт этих переплат.
Это примерно как купить билет в кино по цене ресторана и надеяться получить бесплатный ужин.