Ах, Пхукет! Остров мечты, где белый песок, бирюзовые волны и… финансовые сюрпризы подстерегают каждого русского инвестора с паспортом в одной руке и кредитной картой в другой.
Вот вам история Михаила из Москвы — человека, который решил, что купить студию на Пхукете — это как взять билет в лотерею с гарантированным джекпотом. Ну, почти.
Михаил прилетел на остров в 2019 году и сразу же попал под очарование местного колорита.
На второй день отпуска он уже стоял в агентстве на Патонге и подписывал документы на покупку своей будущей «золотой жилы» за два миллиона батов. «Буду сдавать через Airbnb, быстро отобьётся», — уверенно говорил он по телефону. Только вот забыл Михаил одну важную вещь: проверить калькулятор и понять, что аренда жилья — это не только про красивые фотографии с надписью «до 15% годовых». Это ещё и про налоги, ремонты после гостей-туристов с талантом к разрушению и комиссию Airbnb, которая съедает почти пятую часть дохода.
За три года Михаил заработал около 800 тысяч батов валового дохода.
Звучит неплохо? А теперь представьте себя бухгалтером: комиссия Airbnb – 15%, налоги – 5%, управляющая компания – 10%, коммунальные услуги и сборы кондоминиума – по 3000 и 2500 батов ежемесячно соответственно, а ещё два ремонта «после весёлых туристов» на сумму 120 тысяч батов. Итог? Чистая прибыль всего около 300 тысяч батов за три года.
То есть примерно 5% годовых от вложенной суммы — меньше, чем тогда давали российские банки по депозитам. В общем, если бы Михаил просто снял квартиру — было бы дешевле и спокойнее.
Знакомо? Конечно!
Ведь эмоции у многих русских инвесторов берут верх над разумом быстрее лимузина над пробкой на МКАДе. Красивые обещания заставляют забыть о реальных цифрах и расходах.
Кстати о расходах: земляной налог в Таиланде всего-то 0.02% от кадастровой стоимости недвижимости в год — звучит как шутка! Но потом добавляются счета за электричество (кондиционер любит кушать киловатты так же жадно, как туристы шведский стол), вода с фиксированной абонентской платой (как будто ты подписался на клуб любителей капель), сборы кондоминиума (которые растут вместе с твоим желанием поскорее уехать домой) и страховка имущества — потому что тайфуны здесь не шутят.
А теперь представьте себе мебель из Икеи под тропическим солнцем: она разбухает от влажности быстрее пельменей в кипящей воде! Матрасы покрываются плесенью так же настойчиво, как сплетни в подъезде. Кондиционеры требуют чистки каждые несколько месяцев — иначе сломаются быстрее вашего интернета во время дождя.
И если вы думаете, что можно обойтись без управляющей компании — подумайте ещё раз!
Ведь кто будет решать проблемы с сантехникой или вызывать мастера для ремонта кондиционера? Услуги посредника стоят своих денег: они съедают до десяти процентов вашего дохода плюс дополнительные вызовы мастеров по цене чашки хорошего латте.
Михаил свою студию продал в 2022 году за чуть меньше изначальной цены — 1.8 миллиона батов — признавшись мне: «Если бы я просто снимал квартиру и не морочился с покупкой…» А ведь его история типична для многих наших соотечественников: приехали на отдых, увидели красивую картинку и решили вложиться без всяких расчётов.
Покупка недвижимости на Пхукете обещает доход, но реальные расходы и налоги часто съедают большую часть прибыли, делая инвестицию менее выгодной, чем кажется.