Ах, рынок недвижимости — та самая загадочная вселенная, где продавцы верят, что их квартира — это не просто квадратные метры с окном и дверью, а почти что золотой самородок, который обязательно кто-то оценит по самой космической цене. Знакомая картина?
«У меня отличная квартира, цена адекватная, продаю уже полгода — ну и что! Купят же когда-нибудь» — говорят мне такие собственники с таким оптимизмом, будто завтра на Марсе откроют супермаркет и все начнут туда ездить за покупками. А я им в ответ: «Во-первых, покупатель к вам может так и не прийти. Во-вторых, дальше будет только хуже».
И знаете что? Это не просто мои страшилки для поднятия настроения.
Сделка с недвижимостью — это как свадьба: раз в жизни бывает (ну или почти).
Поэтому вокруг неё столько мифов и легенд, словно это какой-то эпический квест. Многие собственники считают, что их квартира стоит как дворец в Версале и не особо задумываются о реальной цене. Вот тут у меня всегда есть дежурная шутка: «Если бы квартиры действительно стоили столько же, сколько мы о них думаем, то банки бы уже давно строили замки из ипотечных договоров!»
Но шутки шутками — чтобы реально продать квартиру, надо знать рынок.
Я недавно наткнулся на статистику от Циана: в Москве за 9 месяцев продаётся около 127 тысяч объектов. Казалось бы — неплохо!
Но если разделить на месяцы и сравнить с общим количеством квартир на рынке (примерно 650 тысяч), выходит примерно 14 тысяч продаж в месяц. Представьте себе огромный базар: товаров полно, а покупателей мало — вот примерно так и выглядит ситуация.
В Питере ситуация похожая: на рынке около 120-140 тысяч объектов для продажи, а продаётся всего около 6 тысяч ежемесячно.
Причём количество предложений растёт на 40%, а сделок падает почти на десять процентов! Это как если бы вы пришли на распродажу носков: выбор огромный, но никто не хочет покупать именно ваши зелёные с оленями.
А теперь внимание — главная интрига сезона! Ставка рефинансирования Центробанка не собирается падать.
Более того — есть все основания полагать, что её даже поднимут. Ипотека станет дороже.
Если раньше ипотека была как выгодный кредит в магазине электроники во время распродажи «Черная пятница», то теперь она больше похожа на покупку нового айфона без скидок: дорого и больно для кошелька.
С января 2024 года минимальный первоначальный взнос по ипотеке увеличится до целых тридцати процентов! То есть если раньше можно было взять квартиру с небольшим вложением своих средств (ну или обмануть родственников), то теперь придётся выкладывать приличную сумму сразу. Это сократит количество желающих воспользоваться ипотекой — а ведь именно через неё проходит аж 65% сделок!
В общем, все эти новости означают одно: конкуренция среди продавцов усилится до предела.
Представьте себе битву титанов за одного покупателя… Нет-нет, не драку с мечами и щитами — скорее спор у подъезда между тремя соседями о том, чья квартира круче (хоть там ремонт одинаковый). Если вы думаете продать свою квартиру дороже соседской только потому что у вас обои цвета «солнечный закат», то поздравляю — вы идёте прямым путём к вечной продаже без результата.
Как говорил один мой знакомый риэлтор: «Покупатель не купит ваш ремонт только потому что он ВАШ.» Это как пытаться убедить кого-то съесть пирог только потому что вы его пекли всю ночь без сна – может быть вкусно для вас лично, но чужие вкусы никто не отменял.