Когда заходит разговор о рынке недвижимости, обычно всплывает стандартный набор словечек: политика, ключевая ставка, экономическая ситуация и внешние риски. Всё это, конечно, важно — без них рынок как без бензина в баке.
Но есть ещё одна тайная специя в этом супе под названием «недвижимость», которую почему-то редко вспоминают. А зря! Ведь рынок движется не только экономикой, но и… поведением людей.
Да-да, именно теми самыми существами, которые вместо того чтобы покупать квартиры, могут внезапно решать заняться йогой или пойти на шашлыки.
Мы работаем на рынке с 1991 года — это почти как быть свидетелем эволюции динозавров до смартфонов. За эти годы мы заметили одну простую закономерность: рынок недвижимости живёт по календарю и погоде больше, чем по каким-то там графикам и диаграммам. Например, перед Новым годом вся недвижимость будто впадает в спячку. Люди заняты подготовкой к празднику: кто-то покупает ёлку, кто-то — подарки родственникам (а кто-то — пытается вспомнить пароль от банковского приложения).
В этот момент просмотры квартир напоминают попытки провести экскурсию по пустыне — никому не хочется выходить из дому.
После новогодних каникул рынок не сразу приходит в себя — примерно как после первого рабочего понедельника после отпуска. Можно представить себе ситуацию: вы хотите продать квартиру 2 января, а потенциальные покупатели всё ещё считают оливье самым важным событием года.
Аналогично происходит и в майские праздники — сначала спад активности (все на дачах), потом небольшая пауза (все отдыхают от дачи), а потом постепенное возвращение к делам (кто-то даже начинает думать о ремонте).
Кстати, даже короткие праздники вроде 23 февраля или 8 марта влияют на рынок — примерно на неделю до и неделю после люди становятся менее заинтересованными в сделках. Это похоже на анекдот про мужчину, который решил подарить жене квартиру к 8 марта… через неделю после праздника он понял, что лучше было сначала спросить у неё размер туфельок.
Лето для рынка недвижимости часто считается «мертвым сезоном».
Но если подумать — оно скорее «спящим». Сделки продолжаются, просто все немного сбавляют обороты: дети на каникулах бегают по двору с мороженым вместо того чтобы сидеть за компьютером и смотреть объявления о продаже квартир. Отпуска и дачи делают своё дело: люди переключаются с поиска жилья на поиск идеального места для мангала или гамак с видом на озеро.
А теперь внимание — сюрприз! Погода тоже играет свою роль.
Представьте себе зиму с морозами под минус двадцать и ледяным дождём. Кто захочет идти смотреть квартиру?
Люди предпочитают уютно сидеть дома с чашкой горячего чая и смотреть сериалы про стройку мечты вместо реальной стройки вокруг дома. Весной и осенью дожди и ветер тоже заставляют покупателей брать паузу — ведь никто не хочет мокнуть под проливным дождём в поисках идеальной однушки.
Летом же жара ставит точку: экстремальная температура превращает город в сауну под открытым небом.
В такие дни активность падает так же резко, как настроение у офисного сотрудника после пятницы вечером. Все мечтают только об одном — попасть домой к кондиционеру.
Рынок недвижимости подчиняется не только экономическим факторам, но и человеческому поведению, которое часто зависит от календаря и настроения. Понимание этих сезонных колебаний помогает лучше планировать сделки и ожидать активность покупателей.