Если вы до сих пор мечтаете о том, как купить квартиру и превратить её в источник несметных богатств, то у меня для вас новость: времена прямого владения недвижимостью в России уже не те. Это как пытаться поймать зайца голыми руками — вроде бы возможно, но зачем мучиться, если есть охотничьи собаки? Высокие пороги входа, ипотечные переплаты, ремонт, который превращает вас в самозваного мастера с дрелью и молотком, арендаторы, которые иногда ведут себя хуже соседей из анекдота про бабушку: «Соседка моя — золото, но когда она уезжает, я начинаю подозревать, что это было золото из расплавленного свинца».
Ну и конечно же юридические риски и налоги — они такие же верные спутники недвижимости, как и утренний кофе для офисного работника.
Но не стоит опускать руки! Если прямая покупка квартиры кажется вам эпопеей уровня «Война и мир», то добро пожаловать в мир «бумажной недвижимости».
Это такой волшебный мир инвестиционных фондов и ценных бумаг на основе реальных объектов. Представьте себе: вы вкладываетесь не в конкретную квартиру с дырявым краном и соседом-музыкантом с 3 утра до утра следующего дня, а в доли огромных офисных зданий или складов. Это как купить кусочек торта вместо того, чтобы таскать весь торт домой и потом всю ночь бороться с ним зубами.
В бесплатной главе книги «33 квадратных метра. Инвестиции в бумажную недвижимость» на канале Дзен мы не будем пудрить вам мозги общими фразами типа «рынок растёт» или «спрос увеличивается».
Нет-нет! Мы расскажем про пять ключевых сегментов рынка: офисы (да-да, те самые места, где люди учатся делать видимость работы), склады (места хранения ваших интернет-заказов), ритейл (магазины для шопоголиков), жильё (для тех кто всё-таки хочет жить) и data-центры — эти загадочные хранилища информации напоминают серверы из фантастических фильмов. И все они переживают свои маленькие революции благодаря e-commerce, гибридной работе и цифровизации госуслуг. Кто бы мог подумать, что даже здания должны адаптироваться к эпохе Zoom-звонков!
Офисный сегмент сейчас похож на подростка: он пытается понять себя заново.
Если раньше престижная локация была почти гарантией дохода (вроде как носить брендовые кроссовки – все сразу знают твой статус), то теперь важнее гибкость управления зданием. Представьте себе офис как трансформера: сегодня он – строгий бизнес-центр с переговорными комнатами; завтра – уютное место для хакатона; послезавтра – кафе с Wi-Fi для удалённых сотрудников. Доходность офиса перестала зависеть от квадратных метров и стала больше напоминать игру в Тетрис — как лучше сложить арендаторов так, чтобы всё было выгодно.
Кстати о доходности: в Москве и Петербурге офисы класса А приносят примерно 7.5–9.5% годовых — неплохо для такого сурового рынка!
А вот классы В–С могут дать до 12%, но тут риск такой же высокий, как если бы вы решили съесть пирог сразу после того, как его достали из морозилки — сначала вкусно, потом зубы ломит от холода.
Инвесторам стоит помнить главное правило: не гоняться за максимальной прибылью выше 12%. Такие предложения часто скрывают под собой устаревший фонд или арендаторов-сюрпризов — например таких же непредсказуемых как герой анекдота: «Приходит мужик к врачу и говорит: “Доктор, у меня проблема — я постоянно забываю”. Врач спрашивает: “А когда это началось?” Мужик задумался: “Когда что началось?”»