Кадастровая стоимость — это такая загадочная штука, которая иногда напоминает сказочного дракона: вроде бы должна быть разумной и послушной, а на деле может вырасти в десять, а то и сто раз больше рыночной. Представьте себе: вы владелец уютной квартирки, а тут бац — налоговая заявляет, что ваша «хрущевка» стоит как замок у короля Артура. Вот тут и начинается веселье с налогами и госпошлинами.
Но не спешите радоваться, если кадастровая стоимость вдруг оказалась ниже рыночной — это не подарок судьбы, а скорее ловушка! Ведь государство не дремлет и при следующей оценке наверняка захочет восполнить «недостачу», заставив вас раскошелиться по полной программе.
Сама процедура определения кадастровой стоимости звучит как что-то из фантастического романа: собирают данные по рынку недвижимости, анализируют экономическую ситуацию, оценивают уровень развития инфраструктуры и даже экологическую обстановку (видимо, чтобы понять, насколько приятно будет жить рядом с заводом или парком). Все это тщательно взвешивают и применяют метод массовой оценки — то есть группируют похожие объекты и назначают им одинаковую цену.
Получается забавно: две квартиры в одном доме площадью 60 квадратных метров могут стоить одинаково на бумаге, даже если одна украшена дизайнерским ремонтом с золотыми кранами, а другая — напоминает декорации к фильму ужасов.
Рыночная стоимость — это уже более приземленное понятие: сколько готовы заплатить за квартиру сегодня. Она учитывает все мелочи: от вида из окна до состояния сантехники (ведь никто не хочет покупать квартиру с постоянно капающим краном и соседями-любителями караоке в три часа ночи). В отличие от кадастровой стоимости, рыночная отражает реальную жизнь.
Николай Павленко из «ПМ-Консалт» рассказывал мне однажды историю про случай, когда кадастровая стоимость квартиры была в сто раз выше рыночной. Представьте себе: люди могли бы купить целый дом за деньги одной комнаты!
Это почти как если бы вы пришли в магазин за хлебом и вам выставили счет за космический корабль. Судьи тоже не остаются в стороне — они часто снижают кадастровую стоимость по иску собственников.
За девять месяцев прошлого года сумма снижений составила внушительные 45 миллиардов рублей! Деньги-то немалые, но куда их тратить?
На новую оценку или на шашлыки?
А вот пример из Екатеринбурга: двухкомнатная квартира площадью 45 кв.м имеет рыночную цену около 3,8 миллионов рублей. А вот ее кадастровая стоимость всего лишь 1,8 миллиона — чуть ли не в два раза меньше! Казалось бы — счастье для покупателя!
Но нет, Николай Павленко предупреждает: низкая кадастровая стоимость — это сигнал тревоги. Государство обязательно заметит эту недооценку и потом потребует доплатить налоги с лихвой.
Юрист Кирилл Елисеев советует ориентироваться именно на рыночную стоимость при оценке недвижимости.
Кадастровая стоимость должна быть примерно равна ей; иначе возникает ощущение игры в рулетку с налоговой службой. Помню анекдот на эту тему: приходит мужик платить налоги на квартиру и говорит налоговику: «А почему у меня налог такой высокий?» Тот отвечает: «Ну так ваша квартира стоит столько же, сколько дворец Петра Великого!» Мужик задумался и сказал: «Тогда я лучше перееду во дворец!» Вот такие пироги с котятами.