Представьте себе: вы идёте по улице, и вдруг — бац! — видите вывеску «Продаётся коммерческая недвижимость».
И тут же возникает вопрос: а что это вообще такое? Если честно, коммерческая недвижимость — это не просто стены и крыша, а целая вселенная возможностей и приключений, почти как поход в поход с палаткой, только без комаров и с документами. Да-да, покупать коммерческие помещения иногда так же часто, как квартиры для жизни.
Только вот суммы там побольше, а оформление — настоящий квест с множеством ловушек и загадок.
Казалось бы, кто вообще покупает эти офисы и склады? Всё просто: магазины, офисы и склады — это те самые нежилые помещения, которые приносят стабильный доход.
Так что если вы мечтаете стать владельцем торгового центра или бизнес-центра (а может быть даже склада для хранения коллекции носков), то знайте: законы позволяют делать это не только крупным компаниям, но и простым смертным — физическим лицам. Вот тут-то начинается веселье!
Первое правило успешного охотника за коммерческой недвижимостью — не нужно сразу бежать регистрировать ИП.
Многие думают: «Ого, бизнес! Надо срочно стать индивидуальным предпринимателем!» А на самом деле можно купить помещение на себя лично и платить налог с доходов как обычный человек. Но если прибыль начнёт расти как на дрожжах (или как тесто у бабушки), тогда уже стоит подумать об УСН — упрощённой системе налогообложения.
Там налог будет от 6 до 15 процентов — выбор за вами! Как говорится в одном старом анекдоте: «Если хочешь разбогатеть на недвижимости, сначала научись считать налоги».
Теперь о деньгах.
Кто-то думает: «А можно взять кредит на коммерческую недвижимость без первоначального взноса?» Вот тут я должен вас разочаровать. Это примерно так же реально, как встретить единорога в метро. Банки требуют первый взнос обязательно — любят они подстраховаться! Возьмём для примера банк «РНКБ», который выдаёт кредиты под залог нежилых объектов.
Максимальная сумма зависит от региона: в Москве и Петербурге вам могут дать до 15 миллионов рублей (почти столько же стоит хороший спорткар), а в других регионах меньше. Срок кредита варьируется от трёх до двадцати пяти лет — то есть можно расплачиваться дольше, чем длится сериал про офисных работников.
Но внимание! Банк даст максимум 60% стоимости объекта без дополнительного залога.
Хотите больше? Приготовьте ещё пару залогов — например, бабушкину дачу или коллекцию советских значков. К тому же банк выберет меньшую из двух ценников: продавца или оценщика.
Представьте себе ситуацию: продавец говорит «стоимость моего офиса миллион», а оценщик после тщательного осмотра заявляет «ну… сто тысяч». Вот вам и сюрприз!
И конечно же не забывайте про дополнительные расходы: страховка недвижимости (чтобы ваш склад не превратился в бассейн после дождя), услуги юриста (ведь договоры любят запутывать так же мастерски, как детективные романы) и оценка имущества.
Что касается выбора объекта – тут всё зависит от ваших целей. Если хотите использовать помещение под собственный офис или производство – отлично!
Если собираетесь сдавать в аренду или перепродавать – тоже замечательно! Главное понять для себя цель покупки, чтобы не оказаться потом с пустым складом посреди nowhere.