В России есть такая народная мудрость: «Недвижимость всегда растёт».
Эта фраза передаётся из поколения в поколение, словно бабушкин рецепт пирожков с капустой — попробуй не повторить! Купил квартиру — считай, стал настоящим хозяином жизни. Купил вторую и сдаёшь её в аренду — привет, финансовый гений! Но тут я задумался: а действительно ли всё так радужно?
Не потому что я спорщик или любитель поспорить на кухне с тёщей, а просто привык доверять цифрам, а не байкам.
Взял калькулятор (да-да, тот самый инструмент из школьных времён) и решил проверить три типичных сценария вложений: мегаполис Москва с её 13 миллионами жителей и притоком денег со всей страны; крупный региональный центр Краснодар, где последние десять лет народ перебирается как муравьи на новую муравьиную гору; и наконец Сызрань — небольшой городок до 300 тысяч жителей, где жизнь течёт спокойно, будто пенсионер на даче после обеда.
Начнём с исторического экскурса. Многие думают, что цены на недвижимость росли всегда и везде. Мол, купил квартиру — через год она уже стоит как новая «Тесла».
Но нет! Вспомним 2000-е: Москва цвела и пахла.
Квадратный метр дорожал на 30–40% в год. Люди брали ипотеку под проценты выше среднестатистической температуры по больнице (12–14%), но были уверены, что это дешево — квартира дорожает быстрее кредита! Банки раздавали деньги направо и налево, застройщики штамповали панельки как кондитеры пирожные к празднику Нового года, покупатели стояли в очередях за договорами долевого участия — настоящий праздник жизни.
Но вот случился кризис 2008 года — как внезапная проверка от свекрови: никто не был готов.
После краха Lehman Brothers рынок недвижимости рухнул в рублях и ещё больше в долларах. Застройщики заморозили стройки, дольщики выходили на митинги (кто-то даже пытался построить палаточный городок), покупатели исчезли как утренний туман. Рынок приходил в себя несколько лет — тогда стало ясно: недвижимость не всегда растёт!
После этого кризиса рынок жил как похмельный гость: вроде бы жив-здоров, но веселиться не хочется. Потом рубль обвалился в 2014-м, ипотека подорожала — спрос упал.
С 2016 по 2020 год наступила эра спокойствия: цены были адекватными, застройщики строили без спешки (как дедушка на рыбалке), а покупатели вздыхали с облегчением.
И тут началась пандемия 2020-го… Вроде бы все сидят дома с пиццей и Netflix’ом, а рынок недвижимости получает мощнейший допинг – льготную ипотеку под смешные проценты! Народ бросился покупать квартиры быстрее, чем дети хватают конфеты на Хэллоуин. Цены рванули вверх, застройщики ликовали – казалось, праздник будет вечным.
Но у каждого праздника есть конец – льготную ипотеку отменили.
Проценты взлетели выше 20%, продажи упали быстрее падающего метеорита. На рынке скопилось рекордное количество непроданных квадратных метров – около 70 миллионов! Это примерно столько же жилья, сколько если бы каждый житель Сызрани решил купить себе вторую квартиру… и остался без неё.
А теперь самое вкусное – представим ситуацию: вы купили квартиру в 2015 году под сдачу и держите её десять лет.
Что получилось? Для начала посмотрим на Москву – мегаполис мечты всех инвесторов.