Ах, эта загадочная и непредсказуемая стоимость квартиры! Если бы ее можно было измерить линейкой или взвесить на весах, жизнь была бы проще. Но нет — рынок недвижимости напоминает тот самый анекдот про мужа и жену, которые никак не могут договориться о цене: муж говорит — «Стоит столько-то», жена отвечает — «Да ты что, это же просто подарок судьбы!».
Вот и с квартирами так же: цена — вещь тонкая, как манжеты на дорогом костюме.
Сегодня, когда экономика ведет себя как кот в мешке — то прыгнет вверх, то упадет вниз без предупреждения — оценить квартиру быстро и правильно становится настоящим искусством. Не зря риэлторы порой выглядят как маги со своей волшебной палочкой: «Ну что ж, посмотрим… Ах да! Эта квартира стоит ровно столько, сколько вы готовы за нее заплатить!» А если серьезно, то существует два главных понятия: кадастровая стоимость и рыночная стоимость.
Первая — это как налоговая служба говорит вам: «Вот сколько ты должен платить налога за свою берлогу». Вторая — та самая волшебная цифра, которая появляется из воздуха (ну или из анализа рынка), когда вы пытаетесь продать или купить жилье.
Кадастровая стоимость с 2020 года определяется государственными организациями (ГБУ).
Это примерно как если бы бабушка решила сама назначать цену на пирожки в вашем магазине: она скажет одну цифру, а вы будете удивляться. И вот по этой цифре платятся налоги. Рыночная же стоимость – это уже более живой организм.
Каждая квартира уникальна – словно люди в очереди к врачу: у всех разные истории и причины прийти именно сегодня.
Цена зависит от множества факторов – их больше тридцати! Тут тебе и этажность дома (кто-то любит жить выше облаков, а кто-то боится лифтов), год постройки (старые дома пахнут историей… или плесенью), планировка (где кухня?
Где туалет? А где шкаф для тещи?), качество ремонта (от «шикарно» до «потом доделаю»), состояние коммуникаций (водопровод не должен пускать фонтан посреди кухни) и даже энергетика пространства. Да-да, некоторые покупатели утверждают, что чувствуют ауру квартиры – мол, здесь либо счастье живет, либо соседи сверху устраивают рок-концерты каждую ночь.
Юридическая чистота сделки – отдельная песня.
Покупатель видит мутные документы и думает: «Это ловушка для бедного покупателя!» Как в старом анекдоте: «Документы у меня чисты», — говорит продавец. «А у меня глаза остры», — отвечает покупатель и идет искать другое жилье.
Еще один важный момент – время продажи или покупки. Рынок ведет себя словно капризный подросток: сегодня он хочет быть дорогим и модным, завтра – недооцененным бунтарем. Если вы решили продать квартиру на падающем рынке после кризиса – не удивляйтесь цене ниже ожидаемой; а если купили жилье перед взлетом цен – будьте готовы к легкому сожалению о своем финансовом прозрении.
Риэлтор при этом играет роль дирижера оркестра из хаоса ценовых колебаний.
Его профессионализм и умение убеждать могут превратить вашу продажу в настоящий хит сезона или же в тихую балладу о потерянных возможностях.
В итоге рыночной стоимости нет фиксированной цены – есть лишь ценовой коридор. Представьте себе этот коридор как лестницу на чердак вашего дома: поднимаясь по ней вверх-вниз можно найти разные варианты цены квартиры. Чтобы определить этот коридор правильно необходимо действовать последовательно.