В феврале 2022 года мой знакомый Игорь держал в своих руках целых восемь миллионов рублей, вложенных в акции российских компаний — Газпром, Сбербанк, Лукойл и Яндекс. Голубые фишки, как он любил говорить, надежные как бабушкина борщевница. Но 24 февраля рынок рухнул так стремительно, что Игорь почувствовал себя участником реалити-шоу «Выживи с портфелем».
За неделю его капитал просел на 60%, словно кто-то решил устроить распродажу без скидок: с восьми миллионов осталось всего 3,2 миллиона. Минус почти пять миллионов за семь дней — отличный способ проверить нервную систему.
А теперь представьте соседа Игоря — Андрея. Тот тоже имел восемь миллионов, но не в акциях, а вложил деньги в три квартиры в Подмосковье.
Через год квартиры выросли в цене до 10,5 миллиона! Вот где настоящий «золотой запас» — плюс два с половиной миллиона к капиталу. В то время как Игорь еще хмурился над своим экраном, Андрей уже планировал отпуск на Мальдивах (или хотя бы поездку к родственникам в Крым).
Почему так? Разница в выборе актива — это вам не шутки.
В России недвижимость была и остается главным инструментом защиты капитала. Почему?
Потому что государство у нас любит менять правила игры так же часто, как бабушка меняет рецепты пирогов — иногда без предупреждения и всегда с непредсказуемым результатом.
Вспомним историю: 1998 год — дефолт и обнуление ГКО. Люди потеряли всё, словно их денежки ушли на вечеринку и забыли вернуться домой. Потом был 2014 год с санкциями и заморозкой активов за рубежом — тысячи россиян обнаружили свои счета заблокированными западными банками.
А в 2022-м заморозили валютные резервы страны на $300 миллиардов и заблокировали иностранные акции у россиян на Мосбирже.
Что это значит для простого инвестора? Если ты держал акции Apple или Tesla через российского брокера — поздравляю!
Они есть, но продать нельзя; дивиденды не приходят; деньги будто попали в черную дыру финансовой вселенной. Хотел снять деньги из западного банка? Извини, счёт заморожен.
Деньги есть, а вот забрать их нет.
А теперь про недвижимость — тут всё проще: квартира в Москве не может внезапно исчезнуть или превратиться в QR-код санкций. Ее нельзя обнулить или заблокировать доступ к ней по звонку из-за рубежа. Это физический актив на территории России — твоя крепость среди финансовых бурь.
Вот пример моей клиентки Светланы: она держала пятнадцать миллионов рублей — пять миллионов вложила в западные акции и десять миллионов распределила между тремя квартирами.
После февраля 2022-го одна часть капитала оказалась заморожена (акции), а другая продолжила работать (квартиры). Россия нестабильна по определению, а недвижимость переживает любые потрясения лучше любого йога.
Рубль у нас валюта со своеобразным характером: то он падает как яблоко с дерева после дождя (вспомним скачок доллара с 6 до 21 рубля в 1998-м), то удваивается за полгода (2014-й), то устраивает марафон от 75 до 120 рублей за пару недель (2022-й). При этом цены на недвижимость привязаны к валюте и стройматериалам, которые тоже зависят от курса доллара.
Например, квартира в Москве стоила пять миллионов рублей в начале 2014 года (примерно $143 тысячи).
К концу года цена выросла до семи миллионов рублей при курсе доллара уже около семидесяти рублей за доллар. В рублях рост составил сорок процентов! В долларах же цена упала на тридцать процентов — но если ты живёшь и тратишь рубли внутри страны, важнее именно рублёвая стоимость.