Весна 2024 года принесла мне неожиданное, но очень приятное приглашение от одной из ведущих бизнес-школ США. Представьте себе: снова стать студентом в зрелом возрасте! Кто-то мечтает о яхте или поездке на Мальдивы, а я решил окунуться в студенческую жизнь — с конспектами и бессонными ночами, только теперь с чашкой кофе покрепче и без страха получить двойку.
Цель была серьёзная — разобраться в американском рынке недвижимости. Ведь как говорится, хочешь понять страну — начни с её жилья. Или с кофе, но про жильё тоже не забываем.
Моим наставником стал профессор Пол Грейшмер — человек, который успел побывать партнером в E&Y, членом Королевского общества оценщиков и ещё кучей всяких важных комитетов по недвижимости.
Пол сразу дал мудрый совет: «Чтобы провести направленную линию, нужно минимум две точки». В нашем случае — две страны: США и Россия. И вот мы с ним решили заглянуть в будущее рынка недвижимости через призму этих двух миров.
Начнём с Америки — страны больших домов и больших надежд.
Почти 70% американских семей живут в индивидуальных домах. Это как если бы каждый хотел иметь свой маленький замок, где можно танцевать босиком на кухне и не бояться соседей снизу. В Штатах нет понятия «вторичное жильё» как такового — если дом устарел или надоел, хозяин просто решает снести его и построить новый. Такой подход делает рынок первичной жилой недвижимости удивительно доступным: имеешь полмиллиона долларов – можешь стать девелопером!
Миллионы частных лиц влияют на предложение жилья, что делает рынок более сбалансированным без особого вмешательства государства.
Однако не всё так радужно. Офисный рынок переживает настоящий кризис: вакансия растёт уже три года подряд и перевалила за 20%.
Почему? Американцы после ковида поняли одну простую вещь: зачем платить за офис, если дома у тебя уже 73 квадратных метра пространства?
К слову сказать, мой знакомый рассказывал анекдот про офисного работника: «Приходит домой после работы и говорит жене: “Дорогая, я сегодня дома был!” А жена отвечает: “Ты же всегда дома!”» Вот тут-то и начинается кризис офисов.
С другой стороны океана российский рынок жилья выглядит почти наоборот. Почти 70% россиян живут в многоквартирных домах — иногда эти бетонные гиганты вызывают у нас ностальгию по временам СССР (ну кто не мечтал о квартире с видом на завод?). Но есть свои плюсы: такие дома эффективнее для природы и создают городскую среду с удобствами вроде пешеходных зон и культурных центров.
Проблема лишь в том, что старый фонд у нас зачастую морально устаревший советский наследник.
Перестроить такой дом можно только если все соседи согласятся… А это примерно то же самое, что уговорить кота стать собакой – возможно, но крайне сложно! Кооперативное строительство существует редко – люди у нас любят договориться так же сильно, как кошка любит водные процедуры.
В итоге девелоперы становятся главными героями рынка жилья в России — они берут на себя все риски строительства новых домов на дорогой земле с кучей коммуникаций и бюрократии. Без участия государства здесь никак не обойтись – оно регулирует рынок, защищает интересы потребителей и поддерживает игроков.
Можно сказать, что девелопмент у нас больше напоминает социальный проект под присмотром строгой тёти-государства.