Оценка недвижимости — это, по сути, как поход к гадалке, только вместо хрустального шара у вас в руках квартира или гараж, а вместо пророчества — цифры и графики. Представьте себе: вы хотите продать свой уютный домик с облупившейся краской и веселыми тараканами на кухне. Как понять, сколько за это счастье просить? Вот тут на сцену выходит оценщик — человек с калькулятором и степенью в области «Как считать деньги за чужие квадратные метры».
Оценка нужна не только когда вы решили продать жильё или обменять его на что-то более манящее (скажем, на остров в Карибском море или хотя бы на дачу у бабушки).
Она также пригодится, если вы собираетесь взять ипотеку и хотите убедить банк, что ваша квартира стоит больше, чем ваша зарплата. Или если вдруг дело дойдет до суда — например, при разводе, когда каждый пытается доказать, что именно он заслуживает ту самую комнату с видом на мусорку.
Все эти оценки строго регулируются законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон такой же серьезный и непонятный, как инструкция к микроволновке на китайском языке.
В общем, оценщик должен быть настоящим профи — членом саморегулируемой организации (СРО), с дипломом и страховкой. Если он не состоит в СРО — значит, скорее всего он просто сосед Вася с улицы.
Самая популярная оценка — рыночная стоимость. Это когда эксперт смотрит вокруг: «А сколько сейчас стоит такая же квартирка через дорогу? А вот эта с ремонтом получше?» Потом берет среднее арифметическое и добавляет немного магии.
Ведь цена зависит от множества факторов: из какого материала стены (бетон или картошка?), есть ли горячая вода (или хотя бы холодная), насколько близко метро (или ближайшая остановка маршрутки) и прочее-прочее. Если судья увидит такую оценку — он скажет: «Да, это реально!» И решение будет принято.
А вот кадастровая стоимость — это уже работа государственных волшебников из региональных бюджетных учреждений. Раньше этим занимались частные бюро — но их методы были примерно такими же точными, как прогноз погоды от бабушки Маши («Сегодня будет тепло… ну или холодно»).
Теперь все строго по закону и методичкам. Кадастровая стоимость заносится в Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГРН), где числится вместе с паспортом вашего объекта и историей болезней.
Эта кадастровая цена нужна для налогов и госпошлин — то есть чтобы государство не забыло получить свою долю пирога. Она чуть проще рыночной стоимости и отражает средние показатели региона без учета того факта, что ваш сосед недавно сделал ремонт люкс-класса.
Когда речь заходит о продаже объекта в спешке (например, если продавец решил срочно переехать на Марс), применяется ликвидационная стоимость — цена «все должно уйти сегодня».
Это примерно как распродажа в магазине электроники после объявления о закрытии: скидки огромные, но выбор ограничен.
Кстати говоря про цены: оценка недвижимости стоит денег! Причем сумма зависит от того региона России, где вы живете (в Москве платить придется больше) и от того оценщика-волшебника, которого выберете.
Поэтому прежде чем отправлять заявку на оценку квартиры своей мечты или кошмара – загляните сначала на сайт компании.