Вот уж действительно, поговорка «что выросло, то выросло» в строительстве приобретает новый смысл — цены на жильё взлетают, словно ракета Илона Маска, а мы всё пытаемся понять: а почему же так? Ведь казалось бы, если материалы подорожали, то понятно – цена растёт.
Но давайте копнём глубже. На онлайн-конференции ТЕХНОНИКОЛЬ 20 сентября 2024 года эксперт Высоцкий Е.В. поделился цифрами, которые заставляют задуматься: затраты застройщиков на строительство снизились с 68% до 46%.
Это как если бы в супе уменьшили количество картошки и мяса, но при этом цена осталась прежней или даже выросла. Кто же тогда оплачивает этот «суп»?
Секрет кроется в том, что затраты вне строительства (ну те самые непонятные расходы) выросли аж в 3,7 раза! Представьте себе: вы покупаете котлету, а вам говорят – «а вот ещё соус из воздуха и специи из космоса». И платите вы за всё это удовольствие втридорога.
Вот и получается, что средняя валовая рентабельность застройщиков достигла фантастических 54%. Это почти как если бы пекарь продавал булочку за 100 рублей, а себестоимость муки и дрожжей была всего 46 рублей.
А теперь представьте ситуацию на рынке жилья после введения льготной ипотеки в 2020 году. Цены на квадратные метры начали расти так быстро, что мало кто успевал моргнуть.
Кстати о льготной ипотеке — однажды услышал анекдот: «Один мужчина взял 26 ипотек под льготный процент – теперь его кредиторы зовут его не иначе как „Король квадратных метров“». Да-да, по данным Счётной палаты таких умельцев оказалось немало — более 115 тысяч человек!
В результате богатые стали ещё богаче (ведь они могли позволить взять несколько ипотек), а менее обеспеченные — беднее. Центральный банк РФ отреагировал на эту несправедливость по-своему: начал закручивать гайки ключевой ставки и снижать максимальную стоимость кредита.
Если перевести это на язык бытовых историй: представьте бабушку с пирогами на базаре; раньше она продавала свои пироги по честной цене – всё было справедливо. А тут вдруг приезжает дядя с мешком денег и начинает скупать все пироги по завышенной цене – бабушка радуется деньгам, но покупатели уже не могут позволить себе лакомство.
Вот и выходит, что качество жилья падает (ведь застройщики экономят на стройматериалах), а цены растут — потому что кто-то решил сделать бизнес на перепродаже квартир.
И вот тут вспоминается старый анекдот про строителя: приходит заказчик и спрашивает: «Почему стены тонкие?» Строитель отвечает: «Это у нас инновационная технология — чтобы соседи слышали ваши разговоры лучше». Как говорится, шутки шутками, но качество жилья действительно страдает.
В итоге ситуация складывается так: спрос на жильё остаётся высоким независимо от качества продукта – рынок стал рынком продавца. Застройщики знают – сколько ни строй плохо, люди всё равно купят.
Зачем заморачиваться? Главное – продать!
Можно даже вспомнить историю одного знакомого риелтора: он рассказывал, как люди готовы были покупать квартиры только потому что «там есть балкон», хотя сам балкон был скорее похож на чулан без окна.
Что же дальше? Эксперты предупреждают: лучшие времена для застройщиков уже позади. Дорогие деньги и снижение спроса заставляют всех поднапрячься.
Но пока одни считают прибыль в процентах рентабельности, другие ломают голову над тем, как купить квартиру без ипотеки или хотя бы не стать жертвой спекулянтов.