Ах, коммерческая недвижимость! Эта загадочная сфера, где каждый собственник мечтает о золотой жиле, а арендаторы ищут уголок по душе и по карману. И вот вы задумались: «Как же правильно установить цену аренды? Чтобы и прибыль была, и клиент не убежал в поисках счастья на соседнюю улицу».
Не волнуйтесь, мы разберёмся вместе — без скучных формул и нудных терминов. Хотя, если честно, иногда кажется, что арендные ставки устанавливают не аналитики, а волшебники с хрустальными шарами.
Начнём с главного — местоположения! Говорят, если вы хотите разбогатеть на аренде, покупайте помещение в центре города.
Там за проходимость платят как за билет на концерт известной группы. А вот на окраинах можно словить только прохожих-единорогов — редких и загадочных. Это напоминает анекдот: «Приходит мужик к риелтору и спрашивает: «Сколько стоит аренда в центре?» Риелтор отвечает: «Дороговато».
Мужик вздыхает: «Ну хоть скажите, где дешевле?» Риелтор хитро улыбается: «На окраине». Мужик радостно: «Отлично! Беру!» Через месяц возвращается с вопросом: «А где здесь центр-то?»». Вот так и с локацией — выбирайте внимательно!
Дальше — площадь и планировка.
Тут всё просто: один большой торговый зал или множество маленьких кабинетов? Если вы сдаёте офисы для компаний из серии «мы любим закрытые двери», то маленькие кабинеты будут как раз кстати. А если планируете привлечь стартаперов-хипстеров с их открытыми пространствами и цветными стенами — открытый лофт им понравится больше. Помню случай: одна компания решила снять огромное помещение под офис с открытой планировкой.
В итоге сотрудники начали играть в пинг-понг прямо на рабочем месте — продуктивность упала, зато настроение повысилось! Так что учитывайте не только квадратные метры, но и настроение будущих арендаторов.
Ремонт – это отдельная история.
Свежий ремонт всегда повышает цену аренды. Представьте себе двух соседей в торговом центре: один сдаёт помещение с облупившимися обоями и запахом старого ковра, другой – после ремонта с модным освещением и стильной мебелью. Кто выберет первый?
Правильно – только тот, кто любит экстрим или экономит каждую копейку! Да и анекдот подходит сюда как нельзя лучше: «Хозяйка квартиры говорит арендатору: «Если сделаете ремонт сами – снизим цену». А арендатор отвечает: «Спасибо за доверие!» Через месяц приходит хозяева смотреть результат… Вместо ремонта там целый арт-объект из картона и скотча».
Вот почему лучше вложиться сразу.
Не забываем про тип помещения! Магазин отличается от офиса или склада как утренний кофе от вечернего бокала вина. Например, для общепита важна вентиляция – иначе клиенты будут уходить не от цены, а от запаха вчерашних котлет. Как-то владелец кафе забыл проверить вентиляцию – гости начали жаловаться на дым от кухни прямо в зале.
Пришлось срочно ставить вытяжку – теперь кафе славится не только борщом, но и свежим воздухом.
Анализ рынка – обязательный пункт для всех занятых бизнесом людей. Представьте себе охоту на привидений без фонарика — примерно так же сложно устанавливать цены без понимания рынка. Следите за спросом-с предложением как за сериалом с неожиданными поворотами сюжета!
Кстати, однажды я слышал историю про собственника офиса в спальном районе города: он установил цену выше рынка «потому что верит в себя». Итог? Месяц падал рейтинг объявления в интернете быстрее чем яблоко падает на голову Ньютона.