25 ноября 2020 года. День, когда я наконец-то решил, что пора рассказать миру о самом загадочном и увлекательном способе вложения денег — коллективных инвестициях в недвижимость. Звучит скучновато?
А вот и нет! Погрузимся в этот мир вместе, с юмором и анекдотами на сдачу.
Итак, представьте: где-то в 1960 году в США группа умных дядек решила, что владеть небоскребом — это слишком хлопотно для одного человека.
Они придумали Real Estate Investment Trust или просто REIT. Это как если бы вы и ваши друзья решили купить пиццу не по кусочку, а целиком, но при этом каждый платит за свою долю и наслаждается вкусом без лишних забот. В 1969 году Голландия решила не отставать и создала FBI — правда, не тот, который у нас ассоциируется с агентами в фильмах, а Fiscale Beleggingsinstelling.
Попытайтесь выговорить это название после третьей кружки кофе — и вы почувствуете себя участником международного конкурса по скороговоркам!
Потом эта идея распространилась по всему миру: Новая Зеландия, Австралия, Канада… Даже Турция и Бразилия подключились к движению любителей инвестировать коллективно в недвижимость. Настоящий бум случился в 2000-х годах — как будто все вдруг решили: «А давайте купим немного офисов, складов и даже театров!» Ведь кто сказал, что инвестиции должны быть скучными? Представьте себе фонд недвижимости с акциями казино — там дивиденды могут быть такими же азартными, как игра в рулетку!
В России аналогом REIT стали закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), первый из которых появился аж в 2003 году.
Это примерно как сказать «привет» соседям через общий забор — только вместо забора у вас совместное владение торговыми центрами или складами.
Но вернемся к Европе! В Великобритании жители Туманного Альбиона предпочитают не связываться напрямую с покупкой недвижимости (видимо, чтобы не промокнуть под дождем во время осмотра). Вместо этого они вкладывают деньги через UK REITs — которые появились там в 2007 году.
Эти фонды похожи на американские братья-близнецы: минимум 75% прибыли должно идти от аренды недвижимости, а 90% дохода распределяется среди пайщиков. Можно сказать, что британские REITs живут по принципу «делись последним печеньем», только вместо печенья у них прибыль от аренды офисов и магазинов.
Интересно, что UK REITs освобождены от корпоративного налога на прибыль — налог платят только инвесторы при получении дивидендов. Это как если бы ваш друг готовил пирог и говорил: «Ешьте сколько хотите сейчас, а платить за него будете потом».
Только пирог здесь — денежные потоки от арендаторов.
Акции этих фондов торгуются на Лондонской бирже и очень популярны среди британцев. Дивиденды у них выше средних по рынку — практически как чай с молоком после долгого рабочего дня: приятно и бодрит одновременно.
Германия же подошла к вопросу иначе. Там коллективные инвестиции в недвижимость имеют свои особенности (хотя подробности я оставлю для следующей статьи).
Но представьте себе немецкую точность и порядок перенесенные на управление фондами недвижимости — наверняка там все работает так же четко, как часы от бренда «Тик-Так & Ко».
Кстати говоря, вспомнил один случай из жизни инвестора-новичка: он решил вложиться в фонд недвижимости через интернет. Через неделю звонит другу и говорит: «Представляешь, я теперь владелец части торгового центра!» Друг отвечает: «Поздравляю!
Теперь ты официально можешь считать себя арендодателем… хотя бы виртуальным». Вот так современные технологии делают нас всех чуть-чуть магнатами.