Каждый день меня мучают одни и те же вопросы, словно я какой-то гадалка на рынке недвижимости.
Вот, например, покупатели спрашивают: «Стоит ли сейчас брать квартиру?», «А вдруг цены скоро упадут?», или «Что будет через пять лет — взлетим до Луны или утонем в ипотечных долгах?» Если бы кто-то действительно умел предсказывать рынок недвижимости на пять лет вперед, он бы уже давно ездил на личном космическом шаттле, а не отвечал мне по телефону. Но раз уж я риэлтор с опытом общения и с теми, кто хочет купить квартиру, и с теми, кто хочет вложить деньги в стены с окнами, могу поделиться забавными наблюдениями и кое-какими прогнозами.
Начнем с самой популярной мечты покупателей — резкого падения цен. Это как ждать Новый год в июле: вроде хочется, но логика подсказывает — так не бывает.
Люди вспоминают времена, когда квартиры стоили как бутылка кефира (ну почти), и надеются на чудо. Но рынок — штука упрямая. За последние годы выросли все составляющие: земля стала дороже (даже та маленькая клумба возле дома), строительные материалы подорожали так же стремительно, как цены на кофе в любимой кофейне, рабочая сила теперь стоит дороже хорошего борща, инженерные сети требуют вложений (проводки сами себя не проложат!), а застройщики несут уйму затрат. Поэтому даже если рынок немного остынет — старых цен не дождетесь.
Раньше люди покупали квартиры чуть ли не вслепую: «Главное — новостройка!».
Сегодня народ стал осторожнее — смотрит на репутацию застройщика так внимательно, будто выбирает жену для сына. Качество строительства теперь обсуждают чаще, чем погоду; инфраструктура района стала важнее пятой серии любимого сериала; транспортная доступность оценивается тщательнее похода к стоматологу; а ликвидность объекта изучают так же дотошно, как меню в ресторане перед свиданием.
Через пять лет эти требования станут еще строже: побеждать будут не просто дома с кирпичами и бетоном, а настоящие комфортные жилые комплексы с парками для прогулок и детскими площадками без опасности сломать ногу.
Кстати о кредитах! Российский рынок недвижимости очень любит ипотеку — это как кофе для программиста: без него никуда. Если государство продолжит поддерживать семьи через различные программы ипотечного кредитования (семейная ипотека звучит почти как семейный праздник), спрос останется стабильным даже при высоких ставках.
Для покупателей это означает одно: доступность жилья зависит не только от цены квартиры (хотя она важна), но и от условий кредита. Помню анекдот: «Муж говорит жене: „Дорогая, давай купим квартиру“.
Жена отвечает: „Сначала давай ипотеку возьмем“». Вот так примерно сегодня и происходит!
Еще одна веселая тенденция — развитие регионов благодаря удаленке. Раньше все тянулись в Москву словно муравьи к сахарному кубику.
Теперь можно работать из Анапы или Сочи и при этом получать московскую зарплату! Представьте себе офисного работника в шортах на пляже вместо галстука в душном кабинете!
Поэтому растут города вроде Краснодара и Тюмени — там комфортно жить и работать одновременно. Внутренняя миграция превращается в настоящий танец переездов из мегаполисов в уютные регионы.
Раньше инвесторы жили по принципу «куплю любую новостройку – она вырастет», что напоминает игру в рулетку с закрытыми глазами. Сейчас они начали считать доходность аренды так тщательно, будто это олимпийское состязание по математике; анализируют перспективы района; сроки окупаемости; будущий спрос – словом стали более серьезными игроками рынка.